Assembleia virtual: Uma nova realidade
Administradoras condominiais e síndicos profissionais devem estar preparados para oferecer esta nova modalidade de serviço.
Diz-se assembleia virtual aquela realizada de forma remota e digital, através de dispositivos tecnológicos, onde cada participante pode acessar a reunião online de qualquer lugar, desse que tenha acesso à internet que permita boa qualidade de conexão, podendo usar um computador, notebook, tablete ou smartphone, excluindo a necessidade de reunião presencial. Para que seja possível realizar uma assembleia virtual, é necessário o uso de uma plataforma de videoconferência para possibilitar que todos os participantes possam adentrar no ambiente virtual, que proporciona interação entre todos, permitindo o debate, que é a essência de uma reunião. Também é importante que fique à disposição dos participantes um aplicativo que permita o registro de votos eletronicamente, de modo que os participantes da assembleia possam expressar a sua vontade sobre cada matéria colocada em pauta.
As assembleias virtuais deverão ser organizadas e conduzidas por operadores que tenham o conhecimento do uso dos recursos tecnológicos das plataformas ou de aplicativos, os quais, também, terão a função de orientar os participantes da reunião (condôminos) quanto ao uso destes dispositivos. As administradoras condominiais e os síndicos profissionais deverão estar preparados para oferecer esta modalidade de serviço, como também para saber lidar com este novo conceito.
A assembleia virtual surgiu da necessidade de suprir a impossibilidade da realização de assembleias presenciais, permitindo que os condomínios não deixassem de deliberar importantes matérias vitais para o seu bom funcionamento. São vários os motivos pelos quais os condôminos, por vezes, não conseguem participar de uma assembleia: incompatibilidade de horários, viagem, não residem no condomínio, moram em outra cidade, ou qualquer outra situação de cunho pessoal. O que se sabe é que, historicamente, o índice de presença em assembleias convencionais é muito baixo, e que a possibilidade de estar presente virtualmente na reunião, aumenta em muito o índice de participação dos condôminos. Mas, o principal motivo que tornou este assunto de extrema relevância, foi a decretação pelo Governo Federal em 20 de março de 2020 do “Estado de Calamidade Pública” em todo o território nacional, devido à pandemia de Coronavírus (COVID-19), problema de saúde pública que atingiu fortemente, de forma global, as vidas das pessoas, e, consequentemente, a maneira de pensar e de agir das pessoas e dos governos. O Decreto do Estado do Ceará de n° 33.617 de 06/06/2020, em seu art. 1º, §3º, V, vedou a realização de eventos ou reuniões, inclusive assembleias, que viessem a provocar aglomerações.
Em condomínios, a prática da assembleia virtual vem sendo usada há muito tempo, desde que empresas especializadas passaram a oferecer estas tecnologias, mesmo não existindo base legal. O fato é que a assembleia virtual se tornou uma realidade, considerando que vivemos num mundo hiperconectado. Contudo, para que uma assembleia virtual tivesse validade, teria que haver previsão na convenção condominial, na forma do artigo 1.350 do Código Civil, apesar de muitos condomínios realizarem assembleias virtuais, mesmo não sendo convencionadas. Porém, neste caso, as deliberações assembleares se tornariam frágeis, pois poderiam ser alvo de ações de nulidade, considerando que os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil deixam claro que deve haver nas assembleias, obrigatoriamente, a “presença” dos condôminos.
Esta situação de incertezas chegou ao fim quando o Congresso Nacional aprovou a Lei de nº 14.010, sancionada pelo Presidente da República em 10 de junho de 2020, que autorizou, mesmo que provisoriamente, a realização de assembleias condominiais por meios virtuais, afastando definitivamente o risco de nulidade. Porém, como esta é uma prática cada vez mais usada pelos condomínios e aclamada pelos profissionais que atuam na área condominial, tudo indica que, em breve, a assembleia virtual deverá ser consolidada no ordenamento jurídico, pois a utilização da tecnologia é inevitável e ajuda na otimização dos atos assembleares e na transparência das informações, que, inclusive podem ser gravadas para posterior consulta. É importante que os condomínios usem plataformas seguras e idôneas que permitam auditagem. Um quesito importante quanto à segurança, é oferecer acesso com usuário e senha, de modo que fiquem registrados a participação e os votos de cada condômino.
Contudo, há de se ressaltar que o rito da realização de uma assembleia virtual não mudou, pois, todas as formalidades deverão ser seguidas: o edital de convocação deverá ser enviado com a devida antecedência, dentro do prazo previsto em convenção, mediante protocolo de entrega; a presença dos condôminos deverá ser registrada; serão aclamados o presidente e um secretário para conduzir os trabalhos; os condôminos em atraso nos pagamentos de suas taxas condominiais não poderão votar e serem votados nas deliberações; os condôminos poderão ser representados por procuradores; a ata da assembleia deverá ser assinada pelo síndico, pelo presidente e pelo secretário, devendo ser registrada em cartório de títulos e documentos e divulgada a todos os condôminos no prazo de 8 (oito) dias.
CC, Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, (…).
CC, Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.Lei de nº 14.010 de 10/06/2020, Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Decreto do Estado do Ceará n° 33.617 de 06/06/2020, § 3°. O uso das áreas comuns e de lazer de condomínios verticais e horizontais deverá atender a normas mínimas de segurança que, definidas por cada condomínio, busquem evitar a proliferação da COVID-19, dentre as quais: V – proibição de festas ou eventos de qualquer natureza com aglomerações de pessoas.
Paulo Sanford Feitosa
Gestor e Consultor Condominial
Economista
Especialista em Legislação condominial
Instrutor de Cursos de Capacitação de Síndicos
