ATIVIDADES ECONÔMICAS EM CONDOMÍNIOS- O QUE PODE E O QUE NÃO PODE
É possível obter a informação antecipada quanto à permissão ou não de desenvolver atividades econômicas em empreendimentos condominiais. Obrigatoriamente, o construtor ou o incorporador deverá registrar em cartório de registro de imóveis a convenção condominial. A partir deste momento, o condomínio será oficialmente registrado como residencial, comercial ou misto. O registro do condomínio como residencial o define exclusivamente para fins residenciais não podendo ser usado para fins comerciais e vice-versa. A destinação do condomínio também influencia diretamente nas taxas de condomínio cobradas dos moradores.
Os condomínios residenciais costumam ter taxas menores, pois o número de unidades é maior e a área de lazer é reduzida. Já os condomínios comerciais e mistos possuem taxas mais altas, pois possuem mais serviços voltados aos clientes. Portanto, a destinação do condomínio é fundamental para que todos os procedimentos sejam seguidos corretamente. Além disso, com a destinação especificada, é possível saber quais taxas e serviços serão oferecidos aos condôminos.
Por outro lado, os condomínios podem estabelecer suas próprias regras específicas sobre o assunto. No entanto, é importante destacar que a atividade comercial em condomínio residencial pode ser realizada em casos específicos, de forma responsável, com o objetivo de preservar a qualidade de vida dos moradores. Por exemplo, podem ser estabelecidos horários de funcionamento para evitar ruídos e poluição sonora durante a noite. Alguns condomínios permitem a instalação de pequenos negócios nos espaços comuns, como salões de beleza, lavanderias, salas de reunião e lojas de conveniência. Outra possibilidade é a criação de áreas especiais para empreendimentos comerciais.
Nesses casos, o condomínio pode exigir que o proprietário assuma a responsabilidade por todas as despesas relacionadas à operação. Em suma, a atividade comercial em condomínio residencial é permitida desde que sejam observadas as regras estabelecidas pelo condomínio e pela legislação. Porém, é importante lembrar que ela deve ser realizada de forma responsável e respeitando o direito dos moradores de viver em um ambiente tranquilo e seguro.
Neste sentido, a lei permite atividades econômicas, tais como o home office, nas unidades residenciais de condomínio, desde que não haja desrespeito ao Código Civil, que no seu artigo 1.336 diz que é um dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (se comercial ou residencial), e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança de todos”.
A atividade econômica em condomínios depende da legislação aplicável aos condomínios em cada município. O condomínio é residencial quando as unidades autônomas do edifício se destinam exclusivamente à residência familiar, não podendo ser utilizado para fins comerciais. Tampouco, é permitida a utilização da unidade autônoma que implique em prejuízo ou perigo ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais Condôminos (Lei 4.591/64, art. 1º, segunda parte), “as edificações (podem ser) (…) destinadas a fins residenciais ou não-residenciais (…)”. Pegando como exemplo o Município de Fortaleza, Capital do Estado do Ceará, de acordo com o artigo 604 §2º da Lei Complementar 270 de 2 de agosto de 2019, denominada Código da Cidade (do Município de Fortaleza), não é permitido o exercício de atividades econômicas, saldo se a Convenção do Condomínio permitir expressamente: “Será permitida a emissão de Alvará de Funcionamento para o exercício de atividades econômicas em habitações multifamiliares ou unifamiliares, construídas em forma de conjuntos ou condomínios, desde que: III – haja autorização do condomínio”.
O condomínio é comercial quando as unidades autônomas do edifício se destinam ao desenvolvimento de atividades comerciais ou à prestação de serviços (Lei 4.591/64, art. 1º, segunda parte), “as edificações (podem ser) (…) destinadas a fins residenciais ou não-residenciais (…)”, não podendo ser utilizado para fins residenciais. As unidades comerciais mais comuns são as salas e lojas. Geralmente, os prédios comerciais oferecem tipos singulares de áreas comuns tais como garagens, praças internas e banheiros coletivos.
Voltando aos condomínios residenciais, em alguns casos, certas atividades econômicas são permitidas desde que sejam aprovadas pela assembleia geral do condomínio. O conselho consultivo de um condomínio pode estabelecer regras específicas para a conduta no condomínio, como regras para aluguéis, uso do espaço comercial e outras atividades comerciais. Inclusive, certas atividades comerciais, como venda de alimentos, podem necessitar de licenciamento municipal, estadual ou federal para serem realizadas em condomínios.
Em alguns casos, as atividades econômicas permitidas em condomínios são restritas a negócios de baixo impacto ou que cumpram com regulamentos específicos, como o manuseio de alimentos ou o uso de veículos em áreas comuns. A lei aplicável aos condomínios também pode proibir certas atividades comerciais, como atividades que possam causar desconforto aos moradores, como barulhos excessivos ou cheiro forte. Aliás, as regras de um condomínio podem limitar a quantidade de imóveis comerciais no condomínio, a fim de evitar que a atividade comercial se torne predominante.
A proibição de atividades econômicas em condomínios depende da legislação local, pois cada cidade e estado tem suas próprias regras sobre o assunto. Por exemplo, alguns estados permitem a instalação de pequenos negócios em áreas comuns de condomínios, enquanto outros proíbem esse tipo de atividade. Além disso, em algumas regiões, os condomínios podem ter regras específicas sobre atividades econômicas. É importante verificar a legislação local antes de instalar qualquer negócio em um condomínio.
Em geral, é preciso verificar a convenção e o regimento interno do condomínio, para saber se é permitido, no local, exercer atividades comerciais. Se for autorizado, é necessário, também, cumprir as regras estabelecidas no documento. Ademais, é importante verificar se o exercício da atividade não irá incomodar os demais moradores, como barulho, muitas visitas e trânsito de veículos. Alguns condomínios, principalmente no condomínios-clube, oferecem espaços para a instalação de pequenos negócios no próprio prédio.
Nesses casos, é importante verificar se há áreas destinadas para isso, se a quantidade de moradores permite a instalação de mais um estabelecimento comercial e se as regras estão sendo cumpridas. É possível, também, trabalhar de forma remota. Nesse caso, o morador pode desenvolver seu negócio dentro do condomínio, sem gerar barulho ou trânsito. Em suma, como existem regras específicas para cada condomínio, é preciso verificar o que está previsto na convenção ou no regimento interno e, se for permitido, cumprir as regras estabelecidas para o exercício da atividade de forma correta e responsável.
Contudo, não é permitido realizar atividades comerciais em condomínios, nos casos em que podem causar problemas como barulho excessivo, uso indevido das áreas comuns, tráfego intenso, entre outros. Além disso, a presença de muitos funcionários e grande estoque de produtos, assim como o grande movimento de clientes, podem prejudicar a segurança e a tranquilidade dos moradores do condomínio. Quando esses fatos ocorrem, pode-se dizer que houve desvio da finalidade residencial, facilmente observada nos espaços comuns do condomínio.
É importante que sejam verificados os espaços externos e internos e, se necessário, o acesso a documentos relativos às normas de uso dos espaços. Inclusive disso, é recomendável que os síndicos e moradores mantenham um diálogo constante e aberto com os demais moradores, pois é através destas discussões que se pode identificar possíveis irregularidades ou desvios de uso. Outra forma de identificar o desvio de uso é pedir para que os proprietários forneçam os documentos comprobatórios de quaisquer atividades não residenciais que ele esteja desenvolvendo no condomínio.
Estes documentos podem incluir licenças e certificados emitidos pelos órgãos competentes, contratos de locação, relatórios financeiros, entre outros. Também é recomendável que os síndicos e moradores acompanhem as atividades realizadas no condomínio, sejam elas residenciais ou não, e que sejam realizadas reuniões periódicas para avaliar a situação atual.
Os principais fatos que configuram o desvio da finalidade residencial são:
1. Uso de áreas comuns de forma constante, como acesso ao prédio para fins comerciais.
2. Aluguel de residências para fins comerciais, como uso como escritório, sala de reuniões, espaço de eventos ou qualquer outra atividade de natureza comercial.
3. Uso de áreas comuns para fins comerciais, como publicidade ou exposição de produtos.
4. Aumento significativo no tráfego de veículos ou pessoas em torno do prédio.
5. Alterações significativas na estrutura do prédio, como instalação de equipamentos de iluminação ou sinalização específicos para fins comerciais.
6. Instalação de equipamentos comerciais, como computadores, impressoras, aparelhos de telefonia, etc., nas unidades residenciais.
7. Mudanças no uso dos espaços do prédio, como a instalação de máquinas de venda automática ou a disponibilização de serviços para terceiros.
Para garantir o cumprimento da finalidade residencial do prédio, o síndico deve estar atento a qualquer desvio de finalidade e tomar as medidas cabíveis para corrigi-lo. Se necessário, ele deve buscar a ajuda de especialistas, como advogados, para garantir que as regras sejam cumpridas.
Dentro desse contexto, as atividades econômicas que um condômino pode desenvolver em seu condomínio são aquelas que não prejudiquem o sossego, salubridade e segurança dos possuidores, nem os bons costumes (vide o artigo 1.336 do Código Civil que diz que é um dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (se comercial ou residencial), e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança de todos”).
Algumas atividades que podem ser praticadas, desde que respeitadas as regras do condomínio, são: Profissional autônomo, como consultor, designer gráfico, contador, etc.; Serviços de cuidador de crianças, idosos e animais; Serviços de ensino, como aulas particulares de música, idiomas e matérias escolares; Serviços de consultoria em finanças e investimentos.
Os escritórios residenciais (home office) em condomínios são uma opção conveniente para aqueles que procuram um espaço de trabalho em casa com privacidade e segurança. Estes escritórios permitem que os proprietários trabalhem em casa, com todos os benefícios de um ambiente de trabalho tradicional, mas com a comodidade de estar localizada dentro da sua residência. Estes espaços residenciais proporcionam recursos e serviços adequados para a operação de um escritório doméstico, incluindo: um computador para uso administrativo, uma impressora, uma área para reuniões, conexão à internet, um telefone com linha dedicada, e outros itens que podem ser necessários para a execução dos trabalhos diários.
Aliás, os proprietários também têm acesso a serviços de segurança, limpeza e manutenção, para garantir que as operações sejam realizadas com segurança e conforto. Por outro lado, atividades que geram custo para os demais condôminos, como por exemplo, cozinhar e lavar roupas para fora, usando gás e água de uso coletivo, provavelmente serão proibidos. Ademais, caso essas atividades causem danos ao patrimônio do condomínio, as pessoas que as praticam poderão ser responsabilizadas pelos prejuízos.
Os mini mercados em condomínios são uma tendência em ascensão, que oferecem facilidade e praticidade para os moradores, pois podem comprar alimentos, bebidas e outros itens essenciais diretamente dentro do condomínio. Os mini mercados em condomínios são uma ótima opção para quem precisa de produtos de consumo diário com praticidade, comodidade e segurança. Aliás, esses mercados podem oferecer aos moradores do condomínio uma variedade maior de produtos, melhor do que um serviço de entrega a domicílio, o que facilita ainda mais o acesso aos produtos necessários. Os mini mercados em condomínios são permitidos desde que atendam aos requisitos legais e regulamentos do condomínio. Inclusive, os mini mercados podem ser uma forma de geração de receita extra para o condomínio. Algumas empresas oferecem uma remuneração ao condomínio por permitir os serviços de mini mercados em seus edifícios. Esta remuneração pode ser em forma de descontos nos preços dos itens vendidos, comissões sobre as vendas, e até mesmo reembolsos de parte dos custos de manutenção dos mini mercados.
É importante consultar as condições oferecidas pela empresa, pois podem variar de acordo com o tamanho e o número de unidades do seu condomínio. Quanto maior o condomínio, mais facilidades de retorno financeiro o condomínio terá em relação aos mini mercados. É importante que a contratação do mini mercado seja aprovado em assembleia, como também que o síndico se certifique de que o estabelecimento tenha as licenças necessárias para funcionar.
Quando o desenvolvimento da atividade econômica ocorre dentro da unidade, o condomínio não pode interferir. Mas há situações em que os moradores contratam profissionais que utilizam uma área comum. É o caso de professores de natação e personal trainers. É possível ter atividades comerciais em condomínio residencial, desde que autorizado pelos condôminos em assembleia geral.
As principais atividades que ocorrem nessa situação são:
1. Piscina: contratação de professores para aulas de natação, hidroginástica, natação para crianças, jogos na piscina.
2. Quadra Poliesportiva: contratação de professores para aulas de tênis, futebol, vôlei, basquete, handebol.
3. Playground: contratação de animadores para brincadeiras e jogos para crianças.
4. Churrasqueiras: contratação de churrasqueiros para fazer churrascos com a família e amigos.
5. Outras atividades: aulas de Yoga, torneios esportivos, atividades culturais.
No entanto, é importante que os proprietários e administradores do condomínio estejam cientes de todas as responsabilidades que isso acarreta. É necessário estabelecer regras claras para garantir que haja segurança e conforto para todos os moradores. Também é importante que os profissionais sejam devidamente treinados e qualificados para exercer suas funções de forma profissional e segura. Além disso, é preciso considerar possíveis impactos na infraestrutura do condomínio, como ruídos, tráfego e estacionamento, e tomar medidas para minimizá-los.
Importante frisar que esses casos podem representar um risco à coletividade, seja devido a questões trabalhistas ou ao fato de que é impossível conhecer previamente a índole de uma pessoa. Infelizmente, existem indivíduos mal intencionados que ingressam em condomínios com o objetivo de tirar alguma vantagem. Por essa razão, é importante que o condomínio aplique medidas de segurança. Por exemplo, os membros do conselho devem se certificar de que todos os serviços fornecidos pelo condomínio ou contratados pelos condôminos sejam seguros e que seguem todos os padrões de segurança.
O condomínio também deve tomar medidas para garantir que os moradores não exerçam atividades ilícitas. O síndico pode providenciar a instalação de câmeras de segurança e ter um sistema de controle de acesso. Ademais, é importante que os membros do conselho mantenham um bom relacionamento com os moradores, para que eles possam entender suas preocupações e prevenir qualquer abuso. Dessa forma, os membros da administração podem trabalhar para garantir que o condomínio seja um lugar seguro e agradável para todos os moradores.
Sobre o autor: Empresário, Gestor e Consultor Condominial; Síndico Certificado pela FGV/CONASI – Fundação Getúlio Vargas (SP) / Confederação Nacional dos Síndicos (SP); Síndico 5 Estrelas Certificado pela Gábor Consultoria (SP) / Fundação Vanzolini (SP); Instrutor do Curso de Capacitação de Síndicos Profissionais promovido pelo Instituto ECOZILLA-CE (Vinculado à FGV-SP); Pós-Graduado em nível de Especialização em Gestão e Legislação de Condomínios (FACET – PI); Pós-Graduado em nível de Especialização em Direito Imobiliário/Condominial (FACET – PI); Pós-Graduado em nível de Especialização em Administração Financeira pela Universidade de Fortaleza (UNIFOR-CE); Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza (UNIFOR-CE); Graduado em Economia pela Universidade Federal do Ceará (UFC-CE); Autor do livro Guia de Gestão do Síndico e da Legislação Condominial Edilícia Fundamentado na Legislação Federal, do Estado do Ceará e do Município de Fortaleza.
